Im langjährigen Durchschnitt betrugen früher die Zinsen für betriebliche Investitionsdarlehen und Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung etwa acht Prozent.
Dieser Zinssatz ist sukzessive gesunken und betrug in der zweiten Jahreshälfte 2021 nur noch zirka ein Prozent. Aktuell liegen die Zinsen dafür wieder bei rund 2,5 Prozent (Stand Ende Mai 2022). Trotzdem sind die Zinsen im langjährigen Vergleich immer noch sehr günstig.
Wie hoch ist das finanzielle Risiko bei weiteren Zinserhöhungen? Hierzu ein Beispiel: Darlehenssumme 400.000 Euro, Zinsen zehn Jahre fest, aus Vereinfachungsgründen keine Tilgung. Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent betragen die Zinsen für die gesamte Laufzeit 100.000 Euro.
Steigen die Zinsen auf sieben Prozent, betragen diese 280.000 Euro, das sind 180.000 Euro mehr. Aus dem finanziellen Risiko kann also leicht ein existenzielles Risiko entstehen.
Werden die Zinsen weiter steigen?
Experten sehen weiter steigende Zinsen durch die mittlerweile in den westlichen Ländern sehr hohe Inflation als gegeben an. Natürlich ist es auch möglich, dass die Zinsen so niedrig bleiben oder sogar wieder sinken. Dies halten wir aber für unwahrscheinlich.
Die Notenbanken in den USA und in Europa sind in einer Zwickmühle. Auf der einen Seite ist es ihr Auftrag, einer hohen Inflation durch Zinserhöhungen entgegen zu wirken, auf der anderen Seite besteht die Gefahr, dass die Konjunktur durch den russischen Krieg in der Ukraine, durch Covid-19 und höhere Zinsen abgewürgt wird.
Dennoch hat die US Federal Bank den Zinssatz bereits mehrfach erhöht und will weitere Erhöhungen vornehmen, die EZB denkt laut darüber nach.
Mögliche Gegenmaßnahmen:
Welche Möglichkeiten haben Darlehensnehmer, die weiter steigende Zinsen befürchten, Zinserhöhungsrisiken zu vermeiden?
Das hängt davon ab, um welche Darlehen es sich handelt. Im ersten Schritt sollten Sie sich jetzt einen Überblick aller vorhandenen Darlehen mit deren Zinssätzen und Laufzeiten verschaffen.
1. Darlehen mit variablem Zinssatz und Darlehen mit einem Festzinssatz, die schon länger als zehn Jahre laufen
Vielen ist nicht bekannt, dass Darlehensnehmer zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen können, auch wenn die Zinsbindung noch andauert.
Wenn Sie das tun, haben Sie die gleiche Situation wie bei Darlehen, für die der Zinssatz variabel ist. Für solche Darlehen könnten Sie nun die Zinsen (neu) festschreiben. Am besten wohl für zehn bis fünfzehn Jahre oder sogar noch länger. Hierfür gibt es im langjährigen Vergleich derzeit immer noch sehr günstige Zinskonditionen.
2. Darlehen, bei denen die Zinsbindung in zwei bis drei Jahren abläuft
Hier könnte der Abschluss eines sogenannten Forward-Darlehens sinnvoll sein. Damit können Sie bereits jetzt für die Zeit nach Ablauf des Festzinssatzes zum Beispiel für weitere zehn bis fünfzehn Jahre eine Zinsfestschreibung vereinbaren.
Die Banken verlangen hierfür einen Zuschlag im Vergleich zu den Zinssätzen, die jetzt für gleichlang geltende Zinsbindungen zu zahlen sind. Diese Aufschläge sind erstaunlich gering. Sie betragen im Mittel nur 0,3 – 0,5 Prozent pro Jahr.
Die meisten Banken schließen solche Forward-Darlehen nur für maximal drei Jahre im Voraus ab. Sollte bei Ihnen ein Zinssatz beispielsweise erst in fünf Jahren auslaufen, sollten Sie dennoch Ihr Glück versuchen. Vielleicht finden Sie eine Bank, die Ihnen auch hierfür ein Forward-Darlehen gewährt.
3. Wohnbaudarlehen, bei denen die Zinsbindung erst in mehr als drei Jahren abläuft und für die Ihnen die Bank kein Forward-Darlehen gibt
Hier kommt möglicherweise ein uraltes Finanzierungsinstrument in Betracht, nämlich ein Bausparvertrag. Der Ansatz hierbei ist, dass Sie jetzt einen Bausparvertrag abschließen, bei dem die Auszahlung der Darlehenssumme und des Guthabens zum Beispiel in fünf Jahren erfolgt.
Die Einzahlung des Guthabens, meist sind es 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme, erfolgt durch Aufnahme eines Darlehens, welches Sie jetzt zu einem niedrigen Zinssatz aufnehmen oder durch Einzahlung aus eigenem Kapital.
Die Verzinsung des Guthabens im Bausparvertrag ist sehr gering, sie liegt also unter dem Zinssatz für das Anspardarlehen. Trotzdem kann eine solche Vorgehensweise wirtschaftlich sinnvoll sein, da Sie nach späterer Auszahlung des Vertrages für das Darlehen nur einen sehr niedrigen Zins bezahlen müssen.
4. Förderdarlehen abschließen und Bereitstellungszinsen zahlen
Viele Investitionen werden mit Fördermitteln der KfW-Bank oder länderspezifischen Banken zinsgünstig finanziert. Die Zinssätze für diese Darlehen liegen in der Regel unter denen für hauseigene Bankdarlehen.
Wenn man nicht kurzfristig, sondern erst in ein oder anderthalb Jahren investieren möchte, kann es sich anbieten, das Darlehen trotzdem schon jetzt zu beantragen.
In der Regel werden die Darlehensmittel bis zu sechs Monate bereitgestellt, ohne dass man dafür Zinsen zahlen muss. Wenn der Darlehensbetrag nach sechs Monaten noch immer nicht (voll) abgerufen wurde, dann zahlt man auf den noch nicht in Anspruch genommenen Betrag sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese betragen bei Förderdarlehen zumeist um die zwei Prozent p.a..
Der Nachteil: Sie zahlen ein Jahr Bereitstellungszinsen auf die noch nicht ausbezahlte Darlehenssumme.
Der Vorteil: Sie sichern sich jetzt einen günstigen Zinssatz, der Sie dann die nächsten zehn Jahre begleitet.
Die Bereitstellungszinsen aus dem ersten Jahr muss man in die Gesamtsumme der Zinsen mit einberechnen, dann ergibt sich der effektive Gesamtzins. Dieser wird voraussichtlich immer noch günstiger sein als der Zinssatz, den Sie in ein bis anderthalb Jahren erhalten würden.
5. Konditionen vergleichen und gegebenenfalls die Bank wechseln
Es ist bequem, immer bei der gleichen Bank zu bleiben. Diese Bequemlichkeit muss man mitunter teuer bezahlen. Sie sollten sich deshalb von Ihrer Hausbank Angebote unterbreiten lassen, aber von anderen Banken Vergleichsangebote einholen. Möglicherweise lässt sich Ihre Bank durch ein günstiges Vergleichsangebot dazu bewegen, Ihnen entgegenzukommen.
Falls nicht, kann es sich eventuell rentieren, die Bank zu wechseln oder mehrgleisig zu fahren. Häufig ist das einfacher als man denkt, manchmal aber auch nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an.
Bedenken Sie hierbei, dass nicht nur der Zinssatz den Ausschlag geben sollte. Weitere Punkte, die bei Ihrer Entscheidung eine Rolle spielen sollten, sind die persönliche Betreuung bei der Bank, die Flexibilität sowie die Sondertilgungsmöglichkeiten, die Ihnen die Bank einräumt.
Fazit
Sie können derzeit häufig große Risiken für einen geringen Mehraufwand vermeiden. Wer sicher gehen will, sollte sich bald darum kümmern und handeln.
Wer das nicht macht, sollte die Zinsentwicklung kritisch beobachten, um bei Bedarf schnell handeln zu können.